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内蒙古好乐教育教你如何在美国买房?

内蒙古好乐教育教你如何在美国买房?

2020-09-07 18:54:47 34

在美国买了房哪些支出可以用来抵税?

在美国买到了房子后,业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。首先,要明白自己的房屋到底是自住还是出租。很多纳税人情况复杂或者拥有多处房产,自己也搞不清楚每套房应该算作哪一类。例如A君常年住在西雅图,可是夏威夷有一套度假房,偶尔去住住,偶尔出租,这究竟怎么算呢?所以在这里又要科普一下房屋在税务领域里的分类了:

个人主要住宅(Principal Residence)

顾名思义,只要是自己住或是一年不超过15天出租日(Rental Days),都可以当成自住房。

分清楚自己房产类型之后,接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税的:

房贷利息和点数(Mortgage Interest & Points)

如果你是贷款买房,那在就会在第二年年初收到贷款利息(Mortage Interest)1098表。如果房子是自住呢,你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额(Itemized Deductions)第10行。如果房子用于出租,那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出(Mortage Interest)。通常来说,刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高,所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数(Points)也可以以类似利息方法处理,视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。

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以个人身份持有的房产若有租金收入,需要根据你对于这个出租生意的“参与管理程度 (Material Participation)”来决定你的需缴税房租最终如何计算:

对于消极参与房屋管理的外国持有者,通俗点说就是你只管把房子租给租客,并不花时间精力去管理,维修与服务等。那么你必须使用总额法来计算,即租金收入总额的30%。

对于积极参与房屋管理的外国持有者,IRS 认为你都那么积极参与了,应该跑不了,所以恭喜你基本享有和美国税务公民一样的净额法,即应税收入=租金收入 - 费用 (贷款利息,房产税,维修费用,折旧,等等)。净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。你会问,我人不在美国怎么积极参与?如果你雇佣美国的专业房产管理公司(Property Management Companies)帮你打理,记账,你支出适当服务费,也有可能符合“积极参与”的要求。

当然,外国纳税人也可以以公司身份持有房产,好处是公司投资的房产出现意外时个人无需承担法律责任。公司可以使用净额法来计算所得税,房产投资的收入默认性质为“被动收入”,净被动收入(Net Passive Income)会根据情况缴纳公司税和所得税,净被动损失(Net Passive Loss)不能与其他非被动收入(Non-Passive Income)来抵消,只能推迟到下一年(Passive Activity Loss Carryover)有净被动收入时才能使用抵消。如果你以公司身份持有房产之后又嫌太麻烦,IRS 还允许你选择(Elect)以个人身份来缴税,计算方式见上述。


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